A amortização de financiamento imobiliário é uma estratégia usada por muitos proprietários de imóveis alienado por financiamento bancário, a prática consiste em pagar um determinado valor a critério do cliente de forma antecipada.
O Governo Federal tem diversas iniciativas em oferecer condições especiais para a aquisição da moradia própria. A CAIXA tem algumas modalidades de financiamento e taxas de juros (TR, o IPCA, a Poupança ou a Taxa Fixa).
Se você possui imóvel financiado na CAIXA sabe que existe prazos de até 35 anos para pagar, e por conta disso, principalmente, as pessoas desenvolve estratégias para sair da divida o quanto antes.
O que é a amortização de financiamento da CAIXA
Amortizar um financiamento é o mesmo que dizer diminuir o valor do saldo devedor da dívida. Ou seja, essa prática já acontece mensalmente quando você para a parcela, mas aqui vamos falar do adiantamento de um valor determinado pelo cliente que é pago para reduzir a quantidade de parcelas e também quando é pago para reduzir o valor das parcelas.
Uma das formas de reduzir o saldo devedor é utilizando o FGTS. Em geral, a amortização pode ser feita tanto usando a Tabela SAC, com reajustes realizados conforme a taxa referencial, quanto com a Tabela Price, que apresenta parcelas fixas, mas que são mais elevadas.
Amortização Tabela SAC
A Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante) costuma ser a modalidade mais usada nos financiamentos imobiliários. Nesse caso, o valor das parcelas é estável até o fim do contrato, e o impacto do cálculo fica somente para os juros.
Há uma amortização decrescente, já que os juros caem ao longo do financiamento. Assim, pela Tabela SAC, ela é realizada com o pagamento das parcelas mais elevadas no início, e as com valores menores são deixadas para o final do financiamento.
Na prática, uma pessoa que tem uma prestação no valor de R$ 2.500,00 (sendo R$ 1.000,00 de amortização e R$ 1.500,00 de juros), por exemplo, nos meses seguintes, o valor deve abaixar para R$ 2.450,00 (R$ 1.000,00 fixos de amortização + R$ 1.450,00 de juros). Trata-se de uma opção relevante para as pessoas que não desejam acumular dívidas para os próximos anos, uma vez que os juros mensais são diminuídos gradualmente.
Amortização Tabela Price
Já o Sistema de Amortização Price — também conhecido como Tabela Price — é diferente do SAC, pois sofre influência direta dos juros. Nesse caso, enquanto as parcelas do financiamento permanecem fixas até o final do contrato, os juros são amortizados de maneira crescente.
Isso quer dizer que, se no início, 80% do valor da prestação forem para amortizar o valor do imóvel, por exemplo, nos meses finais, é possível ter até 95% do valor voltados para a amortização. A sua vantagem é que se trata de um sistema previsível.
Sendo assim, o devedor consegue se planejar com antecedência para pagar o valor das parcelas mensais. Em geral, a Tabela Price costuma ser mais utilizada em financiamentos e crediários de curto prazo, mas também é possível usá-la em financiamentos imobiliários.
O que é melhor amortizar: saldo devedor ou parcelas?
É possível amortizar tanto o saldo devedor quanto as parcelas do financiamento. Ao escolher amortizar o tempo da dívida, ou seja, o saldo devedor, o prazo do financiamento é diminuído.
Também é possível fazer a amortização no valor das parcelas. Nesse caso, os valores mensais que são pagos devem ser reduzidos.
Na prática, não há uma modalidade melhor do que a outra. A escolha deve levar em consideração se o comprador deseja pagar parcelas menores ou se ele prefere quitar o quanto antes o seu financiamento.
Em geral, no caso de pessoas que têm dificuldade de manter o orçamento familiar, o mais indicado costuma ser diminuir o valor das parcelas. Já para pessoas que conseguem manter as suas contas em dia, o ideal é diminuir o tempo do financiamento.